房贷利率换“锚”倒计时!已有13省市部署转化工作

中国证券报  2019/09/11

房贷利率换“锚”倒计时!已有13省市部署转化工作,大行基本准备就绪,难现大涨大跌

根据央行公告,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

记者近日走访多家楼盘,并未发现有大量购房者赶在新政执行前购房或申请贷款的现象。近期有购房计划的李小姐也告诉记者,了解到房贷利率会有变化,但据银行和中介分析对其购房不会造成太大影响,最看重因素还是房价本身。

据融360大数据研究院的监测数据,广州、深圳等地的部分银行,对新增房贷业务开始采用LPR进行利率报价,已受理未获批的业务,用户可以在以基准利率为定价基准的老合同和以LPR为定价基准的新合同之间进行选择。

加点下限并非一成不变

某银行住房贷款部门工作人员向记者表示,目前暂未收到总部下发的最新房贷利率的执行细则,但预计与当前执行利率方案,即首套基准上浮10%不会相差太大。

北京、上海地区房屋中介也向记者表示,暂未收到各家银行正式下达的通知。但广州地区链家房屋销售经理人告诉记者,“虽然没有官方消息,但有消息称各银行具体的方案会在15号左右公布,中小银行预计会按照四大行的方案执行,首套利率相较之前略高,但实际情况还需等银行公布。”

据了解,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

事实上,在此前房贷计算方式上,乘法方式会显现出很多弊端,当基准利率处于低位时,被乘后效应会相应变小。用LPR加点的方式之后,就可以解决效应变小的问题,使计算方式更为直观。

按照8月25日公布的五年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%,该水平与北京市当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。“这次定价水平的确定是基于实现与LPR对接,同时也考虑了北京地区房地产金融政策的连续性和稳定性。”知情人士称。

值得注意的是,此次确定的加点下限并非一成不变。上述人士介绍,会根据北京市房地产形势的变化和LPR的波动情况,指导北京地区利率定价自律机制适时适度地调整个人住房贷款利率加点的下限。

房贷大行基本准备就绪

央行公告称,新的个人住房贷款利率政策将从10月8日开始执行。这位人士表示,“在此之前,将指导相应的银行修改贷款合同、改造升级系统和组织员工培训。在10月8日之前,签订商业性住房贷款的合同中可以选择基准利率作为定价基准。如果部分银行已经准备就绪,在和借款人协商一致后,可以选择按照LPR加点方式来确定贷款利率。”

房贷业务占比较多的工商银行和建设银行,已开展了相应的工作。

中国工商银行个人金融业务部副总经理任西明表示,目前主要开展了三方面工作:

一是当前工行印发了关于进一步加强贷款市场报价利率应用的意见,对分行进行了安排和部署。

二是在制度层面,主要涉及到个人贷款的管理办法中利率条款的修订,比如要增加LPR的定价方式,9月中下旬可以完成文件的印发。

三是在系统方面,工行系统支持个人住房贷款选择LPR的定价模式。目前正在进行系统测试,9月中下旬可以完成该系统的准备工作。

建行则主要开展了六方面工作,中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍:

一是研究制定业务实施细节,具体包括新发放房贷LPR的取值、利率调整方式、加点数值确定规则等。

二是修改贷款合同。对新发放商业性个人住房贷款业务合同的利率等相关条款进行修订。

三是系统改造。目前在加紧推进业务系统中LPR定价参数的调整和文本的变更等功能的开发实施。9月20日左右可以全面开放实施。

四是全面推进部署。已经召集分行研究落实,指导分行做好LPR利率转换准备工作。

五是组织员工培训。目前已经启动各级业务培训,帮助一线业务人员和业务管理人员尽快熟悉新的管理规定、业务办理流程和系统操作方法,切实为客户提供优质服务。

六是做好客户执行工作。目前已经研究梳理了政策的宣传素材和客户的问答题库等,已经完成了政策过渡期间客户答疑工作的准备。

避免冲击房地产市场

也有不少市场人士提出,拉长周期看,未来LPR在一定程度上会向下浮动,会否使得房贷利率也会一路走低?

多位人士认为,LPR变了但加点不变,确实会使房贷情况发生变化。当前房地产调控强调分城施策,会存在供需变化的情况,但各地的市场利率定价自律机制也在此过程中会发挥非常重要的作用。

事实上,如果出现个别城市因为LPR变化带来房贷利率变化,导致当地房地产市场矛盾比较紧张,那么市场利率指导就会相对频繁一些,比如一两个月就会调整一次。LPR所反映的是贷款市场的趋势,同时房地产市场的趋势也会反映在LPR趋势上,这是一个互相作用的过程。

据知情人士透露,当前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作,下周或将相应落地。


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